Fråga: Vem och varför väljer köpare (säljare) den dyrare och mer omfattande jordabalksbesiktningen.

Svar: Den vanligaste yrkeskategorin enligt min uppfattning är byggnadsingenjörer följt av jurister. Är det en överlåtelse inom familjen så är det uteslutande jordabalksbesiktning för säljare som efterfrågas. Invandrare är också överepresenterade liksom köpare av dyrare hus (från 5 miljoner och uppåt), de efterfrågar genomgående efter jordabalksbesiktning. Har en vän köpt tidigare med omfattning jordabalksbesiktning och köparen ringer och beställer besiktning så väljer köparen genomgående jordabalksbesiktning. Eller med andra ord är det de som har erfarenhet av att juridiken kring köp kan vara knepig eller som vill veta vad de köper/säljer som väljer en jordabalksbesiktning.

Fråga: Vem har undersökningsplikten, måste jag undersöka huset om säljaren redan gjort det?

Svar: Köparen har undersökningsplikten. En köpares undersökningsplikt är så långtgående att det inte räcker med att huset besiktats för att undersökningsplikten fullgjorts. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Det innebär att en köpare alltid ska använda sig av en erfaren byggnadsingenjör för besiktningen eftersom det annars kan ifrågasättas om besiktningen varit tillräckligt grundlig (på grund av slarv eller okunskap) varvid undersökningsplikten och bevisbördan för att undersökningsplikten fullgjorts faller tillbaka på köparen.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen. Källa: Jordabalk (1970:994) (JB) | Lagen.nu

Fråga: Jag vill veta vad en besiktning kostar? Vad är priset för en husbesiktning?

Svar: Det beror på hur länge besiktningen tar och vad du vill ha besiktat. De flesta besiktningsmän har olika nivåer på besiktningen och de börjar på ca 6 000 inkl moms för en okulär besiktning vilket motsvarar SBR besiktning. Sedan har de tilläggstjänster som de ofta paketerar och benämner nivå 2, 3 osv. Fastighetshuset tar betalt per timma för de tilläggstjänster som utförs inom ordinarie besiktning. En steg 2 eller 3 besiktning för ett mindre hus eller sommarstuga kan man då få för ca 12 000 SEK inkl moms och det omfattar då en jordabalksbesiktning med komplettering fuktindikation.’

Fråga: Vad ska jag betala för en överlåtelsebesiktning? Vad kostar en överlåtelsebesiktning.

Svar: De flesta besiktningsföretag tar ungefär lika mycket för en överlåtelsebesiktning (husbesiktning) vilket är ca 6000 kr inklusive moms. Det är samma pris oavsett det är en köparbesiktning eller säljarbesiktning. Ofta vill mäklarna att säljarna också kompletterar med en dolda felförsäkring (det behöver man inte ta via mäklare det kan tecknas av dig själv via Ikano Försäkring) vilket gör att besiktningen blir betydligt dyrare. Det är också så att det är samma kostnad oavsett det är en byggnadsingenjör med många års erfarenhet som gör besiktningen eller en ung man utan gymnasieutbildning.

En köpares undersökningsplikt är så långtgående att det inte räcker med att huset besiktats för att undersökningsplikten fullgjorts. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Det innebär att en köpare alltid ska använda sig av en byggnadsingenjör för besiktningen eftersom det annars kan ifrågasättas om besiktningen varit tillräckligt grundlig (på grund av slarv eller okunskap) varvid undersökningsplikten och bevisbördan för att undersökningsplikten fullgjorts faller tillbaka på köparen.

Fråga: Kan jag få en bostadsrätt besiktad, och behövs det? Det är ju bara två rum WC och ett kök. Besikta bostadsrätt.

Svar: Ja, det är utbredd missuppfattning att det är bara insidan av bostadsrätten man köper men man blir ju utöver det delägare i bostadsrättsföreningen. Vi är ensamma om att ha besiktningsman som är utbildad ekonom och byggnadsingenjör med mångårig erfarenhet inom området och har nu börjat med besiktning av bostadsrätter.

Fråga: Vi har hittat ett hus vi vill ha. Det är redan besiktigat av …….. för säljarens räkning. Bör vi ändå anlita en egen besiktningsman innan vi skriver kontrakt? Eller kan man lita på säljarens besiktning?

Svar: Om du var med vid besiktningen så varför inte? Gjorde besiktningsmannen ett gott jobb och gav er svar på frågor och det inte dök upp något att undersöka vidare så varför besikta ännu en gång? Var Ni inte med på besiktningen så rekommenderar jag en egen besiktning. Det är Du som köpare som har undersökningsplikten enligt Jordabalken, inte säljaren. Högsta domstolen har gett sin syn på säljarbesiktningar och det är att en köpare inte kan räkna med att den är tillräcklig för att uppfylla undersökningsplikten.

Fråga: Jag har en tvist med säljaren, är det något ni hjälper till med? Arbetar ni som sakkunnig?

Svar: Ja, vi hjälper till vid rättstvister och som sakkunnig.

Fråga: Ska man undersöka skick på elinstallationen?

Svar: Ja det rekommenderar jag. I korthet kan man säga att det lika ofta är anmärkningar vad gäller el och andra installationer som på det byggtekniska i ett hus. Du kan läsa mer om el på elsäkerhetsverket , 

Fråga: Är alla besiktningsmän lika bra?

Svar: Nej, de är de naturligtvis inte! Besiktningsmän har olika bakgrund och därmed blir besiktningarna inte heller lika bra oavsett besiktningsman. Fråga alltid efter en besiktningsman från SBR så garanteras du en besiktningsman som har ansvarsförsäkring och också testas och utbildas fortlöpande. Fråga också om besiktningsmannen har en byggnadsingenjörsutbildning eftersom det finns många som gör besiktningar men saknar relevant utbildning. Det finns också de som kallar sig ingenjörer utan att vara det eller som på alla sätt undviker att svara, de kan man direkt avfärda eftersom de inte visat sig trovärdiga. Vill man vara säker så kan man begära att besiktningsmannen skriftligt berättar var han/hon genomfört sin byggnadsingenjörsutbildning.

Fråga: Gör du besiktningar av skadedjursangrepp?

Svar: Nej! Jag är byggnadsingenjör och lämnar skadedjursangrepp till tekniker inom det området.

Fråga: Måste man vara byggnadsingenjör för att bli besiktningsman?

Svar: Nej det finns många som arbetar med besiktningar som saknar byggnadsingenjörsutbildning. Med tanke på hur mycket som händer och som hänt inom byggnadssidan med nya byggregler mm så bör du undvika att anlita en person utan byggnadsingenjörsutbildning.

Fråga: Gör du jordabalksbesiktningar? Varför gör inte alla det?

Svar: Ja, vi är ett fåtal besiktningsmän som gör jordabalksbesiktningar beroende på att det ställer högre krav på kunnande inom teknik och juridik. De flesta besiktningsmän saknar både ingenjörsutbildning och juridikstudier inom fastighetsrätt på universitet.

Fråga: Vad kostar en överlåtelsebesiktning respektive en jordabalksbesiktning? Vad är en billig besiktning?

Svar: Det är egentligen inte lätt att svara på vad en billig besiktning är. De flesta har nog olika svar på den frågan, vårt pris börjar på 8 000 inkl moms. En jordabalksbesiktning börjar på  11 000 inkl moms.

Fråga: Hur vet jag att besiktningsmannen, besiktningsföretaget är bra och har ansvarsförsäkringar?

Svar: Anlita en besiktningsman som är godkänd av SBR. Väljer du en besiktningsman som inte är ansluten till SBR så bör du vara medveten om att de inte har den aansvarsförsäkring som SBR medlemmar har eftersom den bara är tillgänglig för SBR ingenjörer med relevant utbildning.

Fråga: Gör du besiktningar i hela landet?

Svar: Ja det gör jag men det blir lite dyrare om restiden blir längre! Vi försöker hitta en lösning där kunden inte debiteras mer än 4 timmars restid oavsett var i landet besiktningen utförs. Ring eller sänd ett mail så kan vi säkert finna en lämplig tid och lämpligt pris. Lägg på ca 4 000 inkl moms för restid så har du en indikation på prisbilden vid restider utöver 2 timmar enkel väg. För Norrbotten har jag fasta priser, men vid kort varsel tillkommer resekostnad på 2 000 inkl moms.

Fråga: Gör du energideklarationer och fuktmätningar?

Svar: Ja! Jag gör energideklarationer och fuktmätningar/fuktindikationer och har utbildning och godkännande för det.

Fråga: Vad är en snabb besiktningstid?

Svar: Jag tolkar det som en besiktningstid inom de närmaste dagarna. Vi utför besiktningar på helger och kvällar och kan normalt hitta en besiktningstid inom 2-3 dagar. Det är normalt med ett helg/kvällstillägg på 1500 inkl moms.

Fråga: Vad är en oberoende besiktningsman?

Svar: Min beskrivning av en oberoende besiktningsman är att han inte är anlitad av en mäklare. Han har inte heller ett avtal med mäklaren, vare sig direkt eller indirekt. Många säljarbesiktningar är med den definitionen utförda av en icke oberoende besiktningsman. Du bör som köpare alltid anlita besiktningsmannen själv och undvika att ta en av säljaren använd besiktningsman. Du bör definitivt aldrig nöja dig med en köpargenomgång med säljarens besiktningsman. Tänk på att det är du som köpare som enligt lagen har en undersökningsplikt och inte säljaren.

Fråga: Vad är en dolda fel försäkring och är den bra att ha?

Svar: En dolda fel försäkring är en försäkring för fel som upptäcks efter köpet och som inte säljaren känt till eller borde känt till och som inte kommit fram vid besiktningen eller riskats vid besiktningen. Ett alternativ till en dolda felförsäkring är en friskrivningsklausul där säljaren friskriver sig från dolda fel. Fördelen med en friskrivningsklausul är att den inte kostar något och nackdelen är att en köpare bör undersöka objektet noggrannare då han själv får stå för ev. dolda fel. En del mäklare hävdar att en friskrivningsklausul ger ett lägre pris eftersom det visar att säljaren är osäker på skicket. Med det resonemanget gäller det ju också att en dolda felförsäkring sänker priset. Det finns en intressant masteruppsats i ämnet som behandlar frågan

dolda fel försäkringar.

Fråga.: Är de större besiktningsföretagen oberoende?

Svar: Ja, de är oberoende i de fall de är anlitade direkt av köpare eller säljare utan inblandning av mäklaren. I Stockholmsregionen arbetar de flesta besiktningsmän i samarbete med en eller flera mäklare och deras oberoende har därmed ifrågasatts. Varför chansa när du köper ett hus för många miljoner kronor, anlita en oberoende besiktningsman för att säkerställa att besiktningsmannen står på din sida i affären. Köpare bör alltid anlita besiktningsman själv för att säkerställa oberoendet.

Fråga: Mäklaren ska ju enligt lag vara opartisk i affären, gäller detsamma för besiktningsmannen?

Svar: Nej konstigt nog ställs inte det kravet på besiktningsmannen och det är mycket märkligt då besiktningsmannen gör besiktning åt säljaren och mäklaren sedan bifogar besiktningen eller tillhandahåller besiktningen för köpare. I och med att protokollet tillhandahållandes från mäklare borde besiktningsmannen enligt lag vara opartisk. Som köpare kan du säkerställa en objektiv besiktning genom att anlita en opartisk besiktningsman, dvs en besiktningsman som du anlitar direkt. Den besiktningsmannen du anlitar står på din sida i affären men förväntas göra besiktningen så objektivt som möjligt.

Fråga: Är det till för eller nackdel för säljare eller köparen att det tecknas en dolda fel-försäkran.

Svar: För säljaren som misstänker att det kan finnas dolda fel kan det kännas aktuellt att teckna en dolda fel-försäkring. Det är då viktigt att säljaren undersöker innehållet i försäkringen så att den täcker det som säljaren vill ha täckt. Konsumentverket har granskat dolda fel-försäkringarna efter klagomål på att de inte täcker det de utger att täcka och kommer att våren 2014 följa upp sin granskning. Vill säljaren vara säker så är det bättre att friskriva sig för de fel som säljaren misstänker kan förekomma. Se också http://www.svd.se/naringsliv/pengar/pengar-akta-for-dolda-fel_3541304.svd
För köparen visar Konsumentverkets granskning att det uppstår en osäkerhet om vem som står för ett fel. Först så får köparen – direkt eller genom säljaren – vända sig till försäkringsbolaget och om de hävdar att det är ett fel som säljaren ska stå för så får köparen vända sig till säljaren. Det innebär långa handläggningstider och stor osäkerhet för köparen. Frågan är om inte en köpare ska begära att priset sätts markant ned om en dolda fel-försäkring tecknats. Så länge dolda fel-försäkringarna är utformad som de nu är utformade ger de snarare en falsk säkerhet för köparen och vid en process så ska köparen processa mot försäkringsbolaget vilket i andra sammanhang ex whiplash skador visat sig vara svårt att få rätt mot försäkringsbolaget. Se också http://www.svd.se/naringsliv/pengar/pengar-akta-for-dolda-fel_3541304.svd. Läs mer om dolda fel försäkringar,

Fråga: Jag vill ha en Dolda Fel försäkring, men anlita dig går det?

Svar: Ja vill du absolut ha en dolda felförsäkring så kan du ta en sådan genom IKANO, jag förmedlar dock inte den.

Fråga: Jag har hört att det är problem med tätskikten i våtrum med kakel och klinker.

Svar: Ja det stämmer och frågan är hur lång tid det tar innan det klassas som riskkonstruktion att kakla ett våtrum. Länsförsäkringar genomförde test under 2014 med SP (Statens Provningsanstalt) med mycket dåligt resultat eftersom 17 av 20 tätskikt läckte och när testet sedan gjordes om under 2016läckte fortfarande 12 av 20 tätskikt. Här kan du läsa om vilka tätskikt som testades och vilka som läckte. Fastighetshuset har de sista åren lyft fram osäkerheten kring kakel och klinker som tätskikt och förordar plastmatta på golv och väggar, gärna i kombination  med duschkabin.

Fråga: Vad är en fuktmätning? Kan man mäta fukt under kakel och klinker? Vad är skillnaden mellan fuktindikering och fuktmätning?

Svar: En fuktmätning eller rättare sagt en fuktkvotsmätning är en mätning som normalt enbart görs i trä, men också kan göras i luft och då talar vi om RF, dvs relativ fuktighet. Det som mäts är träets vatteninnehåll i relation till dess torra vikt. Det man får fram är fuktkvoten och den bör inte överstiga ca 16% i trä. Mätningen görs genom att två smala spetsar trycks in i materialet och värdet läses därefter av på displayen. Fuktindikering görs oförstörande dvs mätaren hålls över materialet och ett värde visas som jämförs med omgivande ytor vilket besiktningsmannen tolkar.

Fråga: Jag har hört att en dolda felförsäkring inte har något värde!

Svar: Oj, ja vår uppfattning är att den har liten eller inget värde. Det är ju enligt lag köparen som har undersökningsplikten och om säljaren har köpt en dolda felförsäkring så är det ju säljaren som har ett avtal med försäkringsbolaget och inte du som köpare. Här finns en intressant artikel i ämnet. Det har i många år varit en kritiserad produkt och SVT tog upp att många besiktningsmän … inte är utbildade byggnadsingenjörer och programmet lyfter fram den okunniga personalen – i detta fall Anticimex.

Fråga: Jag har hittat fel som besiktningsmannen missat, kan du hjälpa mig?

Fråga: Anticimex har missat i besiktningen.

Fråga: Jag tror att husbesiktningen missade en punkt

Svar: Ja, vi kan besikta huset och se om det är något som borde framkommit vid besiktningen och som omfattas av besiktningsuppdraget. Hittar vi sådana avvik så är nästa steg att ringa företaget i fråga och fråga efter vem som reklamationen skall ställas till. Det kan också i det skedet vara lämpligt att kontakta det bolag du har hemförsäkringen hos.

Fråga: Gör Anticimex ett bra jobb.

Svar: Det var en knivig fråga, jag noterar att ”Kaliber har granskat samtliga anmälningar till Allmänna reklamationsnämnden som handlar om överlåtelsebesiktningar de senaste fem åren. Flest anmälningar mot sig har Anticimex – 117 av totalt 318.” De har dessutom flest fällningar. Min bedömning är att kunskapen hos de besiktningar jag sett utförda av Anticimex varierar och där en del uppenbarligen inte har de kunskaper i framförallt byggteknik som en byggnadsingenjör har. Men notera att bara 19 av de 117 anmälningarna ledde till fällning. Det visar att det är mycket svårt att få rätt – även om man tycker sig ha rätt. Då är det enklare att när man väljer besiktningsman direkt fråga efter besiktningsmannens utbildning och var och när han läst sin ingenjörsutbildning.

Fråga: Mäklaren har rekommenderat besiktning via Anticimex. Är de bra?

Svar: Det finns bra besiktningsmän i Anticimex men bara ett fåtal klarar att certifiera sig eller bli godkända i enlighet med de hårdare kraven hos SBR. Kontrollera alltid att den ni beställer arbetet av har tillräcklig utbildning. Brister i besiktningen står ni för som beställare då Jordabalken uttryckligen säger att det är köparen som har undersökningsplikten. ”Anticimex har cirka 200 personer som utför överlåtelsebesiktningar. Bara sex av dem är godkända enligt SBR Byggingenjörerna – och det som regeringen tycker räcker som garanti för att kunskapen är tillräcklig hos landets besiktningsmän.”