Överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning som utförs vid försäljning eller köp. Som köpare kan du anlita en besiktningsman för att fullgöra din lagstadgade skyldighet att undersöka husets skick, den s k ”undersökningsplikten”. Beroende på omfång av undersökningen fullgör du hela eller delar av din undersökningsplikt. En överlåtelsebesiktning SBR är okulär och mindre omfattande än en Jordabalksbesiktning.

”En överlåtelsebesiktning enligt SBR modellen är en okulär besiktning utförd av en av SBR godkänd besiktningsman och som utförs i enlighet med uppdragsbekräftelsen.”

Överlåtelsebesiktning för köpare respektive säljare enligt SBR modellen – se uppdragsbekräftelsen. Priset inkluderar 1 timmes restid, 2 timmars besiktning samt 1 timmes rapportskrivning. Tillkommande tid debiteras en kostnad om 950 SEK per påbörjad timme.

Vad innebär ”av SBR godkänd besiktningsman”?

  • För att godkännas av SBR – och därmed vara kvalificerad för titeln ”Besiktningsman SBR” – ska personen ha dokumenterad byggteknisk utbildning som uppfyller SBRs krav.
  • Besiktningsmannen skall ha genomgått SBRs särskilda utbildning för besiktningsmän för godkännande eller certifiering.
  • En ”Besiktningsman SBR” har granskats och godkänts av SBRs antagningsutskott och har åtagit sig att följa SBRs etiska regler och bestämmelser för besiktningsverksamhet, samt är underställd SBRs ansvarsnämnd.
  • Ett grundläggande krav är att besiktningsmannen innehar giltig ansvarsförsäkring för överlåtelsebesiktning med villkor som godkänts av SBR.

Det är köparens skyldighet att kontrollera bostaden och hitta eventuella fel. Ett stort ansvar för någon med begränsade kunskaper om byggkonstruktioner och som står inför ett köp eller försäljning av en dyr bostad. Genom att välja en av SBR godkänd besiktningsman så har du säkerställt att din besiktningsman är utbildad och har kuskap att hjälpa dig till en lyckad försäljning eller köp.

Varför ska ett hus besiktigas?

Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

Hur går besiktningen till?

En överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller godkänd besiktningsman. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.

Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.

Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.

Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.

I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.

Vad omfattas inte av besiktningen?

Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.

Vad händer om huset inte duger?

När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren kräver, avstå från köpet, be att få en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset eller att be att få genomföra en fördjupad undersökning.

Vad innebär certifierad respektive godkänd besiktningsman SBR?

Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsmannen. En av SP Sitac certifierad besiktningsman har byggingenjörsexamen eller motsvarande, med minst tvåårs självständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet. Han eller hon har med godkänt betyg genomgått av SP Sitac anordnat prov samt utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren. Utbildningskraven för godkända besiktningsmän är desamma, men det finns inget krav på antal utförda besiktningar.

Genom att den certifierade/godkände besiktningsmannen dessutom är med i SBRs grupp för överlåtelsebesiktning får han eller hon meddelanden från SBR om olika inträffade händelser som har med överlåtelsebesiktning att göra, för att hålla sig à jour. Besiktningsmannen har också specialister att vända sig till om han eller hon behöver hjälp.

Den väl beprövade arbetsmetoden med tydliga formulär, som används av certifierade/godkända besiktningsmän, säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden. I sin yrkesutövning har den certifierade besiktningsmannen ett stort antal besiktningsuppdrag per år och får därigenom stor erfarenhet. Med jämna mellanrum – vartannat år – deltar den certifierade/godkända besiktningsmän också i ett två dagars symposium för erfarenhetsutbyte. Alla certifierade och godkända besiktningsmän skall dessutom ha en ansvarsförsäkring.

Villaägarna har också en informativ PDF om överlåtelsebesiktning som finns under länkar.