Efter att ni funnit er drömbostad och känner att här kan vi tänka oss att bo så är det dags att undersöka skicket på bostaden, dvs genomföra en Jordabalksbesiktning (en överlåtelsebesiktning täcker inte köparens undersökningsplikt enligt lag). Men redan innan ni kommer så långt finns några tipps att följa.

Efter visningen så är det lämpligt att åka ut ytterligare en eller flera gånger för att undersöka omgivningen. Besök dagis och skola i området för att se om de håller den nivå som ni önskar.

Kommunikationer undersöks och prova gärna dem en gång för att få en uppfattning om hur pendlandet blir. I många fall finns alternativ som går snabbare genom att bil tas en del av vägen. Tala med grannar och fråga hur de gör.

Känns allt bra så kan man med fördel anlita en besiktningsman för en timme i syfte att få en första uppfattning. Syftet är att inte buda på ett hus som har allt för dyra reparationer eller underhåll den närmaste tiden. Är exempelvis det dags att dränera och byta yttertaket så kostar det fort 300 000 eller mer. Är huset mer än 40 år kan det vara dags att byta stammar i samband med dräneringen eftersom nästa dränering ligger 20 år fram i tiden och det kan vara dags att byta stamledning dessförinnan.

I samband med stamledning byts lämpligen stammar invändigt i huset. Kort sagt så kan det prisvärda huset vara en dålig affär och huset intill med ett 500 000 högre pris vara det kap ni söker.

En timmes status besiktning eller förbesiktning ger en överblick över kommande åtgärder de närmaste 10 åren och det tillsammans med en genomgång med säljare över utförda åtgärder ger er ett bättre utgångsläge inför val av hus att besikta. Står ni i valet och kvalet mellan två hus så kan en till två timmar med en besiktningsman ge er ett kvalificerat stöd i det valet.

Så till en intressant fråga. Hur välja besiktningsman. Ja steg ett är att hitta en besiktningsman som har bättre kompetens än vad jordabalken kräver. Anledningen till det är att många arbetar som  besiktningsmän men har liten eller ingen byggteknisk utbildning. Vad som händer om en besiktningsman gör fel är att det ska klargöras om felet beror på besiktningsmannen eller om felet överstiger kraven i jordabalken. Överstiger felet jordabalkens krav så faller felet på köparen, dvs köparen står ansvarig för fel och brister som är synliga men som överstiger en köpares undersökningsplikt. Det är ju inget dolt fel som kan åberopas gentemot säljare. Alltså bör man som köpare försäkra sig om att besiktningsmannen är byggnadsingenjör för då har besiktningsmannen åtminstone bättre utbildning och gör sannolikt färre fel.

Här är ett exempel där jag fick ett samtal där frågan kom upp om dolda fel. Besiktningsmannen hade inget anmärkt men en tid efter köpet upptäcks att det kommer in vatten, dvs utifrån.

Är det då ett dolt fel?

Ja spontant känns det ju så, men jag ställde några följdfrågor och plötsligt så finner man fler infallsvinklar och inser att det sannolikt blir svårt att göra gällande dolt fel. Nu har jag ju inte sett på huset än så jag kan ju ändra mig när det görs.

Hur gör man nu i ett sådant här fall? Ja, man beställer en fortsatt teknisk utredning som inriktar sig på att utreda skadan och hur den uppkommit … samt när. För runt 5000 kronor har man sedan ett underlag att gå vidare med och kan då ta ställning till hur man kan agera, och det ges ofta fler än ett alternativ.

Att rusa in i en rättslig tvist i ilskan kan komma att kosta hundratusentals kronor och trots försäkringar kan en saftig del läggas på den som förlorar målet. Så … en besiktningsman ge bättre förutsättningar att klara en tvist men också alternativ till tvist.