Överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen och Jordabalken

En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning – en överlåtelse. Besiktningen sker enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Notera att en överlåtelsebesiktning INTE omfattar hela köparens undersökningsplikt. Önskas en sådan besiktning ska en Jordabalksbesiktning utföras.

Så här står det i Jordabalken, 4 kap 9§

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet.

Köparens undersökningsplikt

Du köper ett hus i det skick det är den dag du skriver kontrakt. Det står tydligt i Jordabalken att den som säljer huset till dig inte är ansvarig för sådana fel som du hade kunnat upptäcka vid en undersökning. Du kan alltså inte få ersättning för till exempel en fuktskada som du efteråt upptäcker på vinden, om du inte kontrollerat vinden innan du köpte huset. Därför är det för din egen skull viktigt att göra en så noggrann kontroll som möjligt. Du får inte heller ersättning för en skada i VVS, Vent eller el mm som ingår i en köpares undersökningsplikt och som omfattas av en Jordabalksbesiktning men som INTE omfattas av en Överlåtelsebesiktning.

Som köpare har du skyldighet att nogrannt undersöka och kontrollera den fastighet du ska köpa. Som köpare är kraven på din kunskap och noggrannhet vid besiktningen högt ställda. Fel och brister i fastigheten som du vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha “förväntat dig”, med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för.

Det är inget krav att du som köpare måste göra ingrepp eller åverkan i byggnaden men upptäcker du något som kan tyda på att ett fel föreligger är du skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet. Köparens undersökningsplikt innebär mer än att bara gå runt och titta och omfattar allt som är möjligt att se på.

Några punkter som bör undersökas extra noga är följande: (Hur viktig punkten är varierar från person till person och hur den värderar skicket på detsamma. Ex Internet är väldigt viktigt för flertalet men andra ser det som oväsentligt)

  • Utrymmen i grund, källare och övriga biytor som ej är att betrakta som bostadsyta
  • Bostadsutrymmen
  • Fukt på golv och väggar i källarutrymmen mm
  • Sprickbildningar i fasad och grund
  • Yttertakets skick
  • Brunnar – vattenmängd och vattenkvalitet , omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Rötskador
  • Skorsten och murstock – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • El- och vattenledningar – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Värmeanläggning – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Isolering (bedömning utifrån energideklaration) – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Övriga byggnader på fastigheten – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Internet kvalitet – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Tomt utöver närmaste 3 m runt huvudbyggnaden – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Dragning av el, VVS, vent i mark utanför huvudbyggnaden – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Infiltrationsanläggning – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning
  • Radon – omfattas inte av en överlåtelsebesiktning

Ovan är exempel på vad som ingår respektive inte ingår i en överlåtelsebesiktning och det är ingen uttömmande lista och tar inte hänsyn hur viktigt det är för den enskilda köparen, vad som däremot inte varierar är att det ingår i en köpares undersökningsplikt enligt Jordabalken. Väljer Ni en Jordabalksbesiktning kan ni beställa de punkter Ni bedömer som väsentliga för er att besikta.

Alla utrymmen måste undersökas

Både tak, vindar, fönster, dörrar, fasader, badrum, husgrund, källare och alla svårtillgängliga utrymmen måste undersökas. Det innebär att El, VVS, Vent osv som inte ingår i en Överlåtelsebesiktning ska undersökas. Misstänker du att det finns fel eller brister någonstans, kan man låta utföra en fortsatt teknisk utredning om man inte gör det har man accepterat avvikelsen och kan inte hävda efteråt att det var ett dolt fel.

Om den som ska sälja huset berättar om fel och brister för dig, är det ännu viktigare att du kontrollerar dem noga, eftersom säljaren har fullgjort sin så kallade upplysningsskyldighet i och med att han eller hon berättar om felet. I det fallet krävs det att du sätter dig in i hur omfattande felet är och bedömmer om det är något som du som köpare accepterar i förhållande till det pris som betalas.
Säljaren ansvarar inte för sådana fel och brister som anses vara normalt för husets ålder, pris, skick och användning. Kort sagt så ställer Jordabalken så höga krav på en köpare att det krävs en Jordabalksundersökning för att uppnå dem. Du kan inte hävda i domstol att du genomfört en överlåtelsebesiktning och att ett problem med el då är ett dolt fel. Tvärtom står det uttryckligen i uppdragsbekräftelsen för en Överlåtelsebesiktning att el inte ingår men ingår i en köparen undersökningsplikt.

Säljarens upplysningsskyldighet, upplysningsplikt

Säljaren något ansvar för husets skick, mer än att berätta om de fel som han eller hon känner till och som är svåra för dig som köpare att upptäcka, en så kallad upplysningsskyldighet. Det är i säljarens intresse att berätta för dig som köpare om alla fel eller misstänkta fel som säljaren känner till. Har han eller hon berättat om felen kan du aldrig säga att de var dolda, och kan heller inte få någon eventuell ersättning med hänvisning att det var ett dolt fel. Säljaren kan alltså bara bli skadeståndsskyldig om han eller hon känt till ett fel och inte berättat om det, med flit försökt att dölja felet, ljugit eller på annat sätt varit ohederlig. En dåligt utförd renovering kan likaså sägas vara dolt om den inte är fackmannamässigt utförd. Säljarens upplysningsplikt omfattas endast av fel och brister i fastigheten som han känner till och som inte kan anses vara normala i förhållande till fastighetens ålder och som köparen inte kunnat upptäcka.

Säljaren kan få ersätta dolda fel

De fel som säljaren kan bli ersättningsskyldig för är alltså sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka. Det gäller även om säljaren själv inte kände till felet – så kallade dolda fel. Det kan vara svårt att förklara vad som verkligen menas med ett dolt fel, men man kan säga att det är fel som varken säljaren eller du som köpare kände till och som du vid en mycket noggrann undersökning inte kunnat upptäcka och inte heller borde ha räknat med på grund av fastighetens ålder, pris och skick. Om köparen anser att en skada berodde på ett dolt fel görs en utredning. Säljaren kan ta en säljansvarsförsäkring som betalar en del kostnader vid en eventuell rättslig tvist, alternativt ta en friskrivningsklausul som undantar säljaren helt för de brister han friskrivit sig ifrån.

Om säljaren garanterar att huset är felfritt

Om säljaren klart och tydligt garanterat att det inte finns några fel i huset kan han eller hon bli bunden av det löftet. De fall som har förts i domstol visar att säljaren kan bli ersättningsskyldig bara om han eller hon gett en tydlig garanti eller ett löfte om att huset är felfritt. Ett allmänt förskönande bedöms inte som garantier. Det innebär att du som köpare måste försäkra dig om att garantierna genom mäklares försorg skrivs in i köpeavtalet och att det tydligt anges i det att mäklaren har det uppdraget.

Avtalsfrihet

Jordabalken är inte en bindande lag, det går att göra andra överenskommelser om både säljaren och köparen är överens om det. Det är bara om du och säljaren inte kommit överens om ett speciellt avtal som Jordabalken gäller.

Köparens undersökningsplikt

 

Dolda fel

Dolda fel är väsentliga fel och brister som inte kan upptäckas varken av dig, säljaren och anlitad besiktningsman. Du ska inte heller haft anledning att misstänka att felet fanns med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick. I princip är den typ av dolda fel som säljaren har slutligt ansvar för, brister i byggnadens konstruktion eller utförande, så kallat byggfusk. Säljaren har under normala omständigheter 10 års ansvar mot köparen för så kallade dolda fel.

Om du och säljaren inte kommer överens om ersättning trots att du anser att felet kan betraktas som dolt, måste i många fall en jurist kopplas in och slutligen kan tvisten leda till prövning i domstol. Om du anlitat en professionell besiktningsman har du sannolikt lättare att hävda att du uppfyllt din undersökningsplikt på ett fullgott sätt. Det är också viktigt att veta att den ersättning som säljaren eventuellt blir tvungen att betala ut till dig inte omfattar en eventuell standardförbättring som åtgärdandet av felet kan leda till. Det är inte meningen att du ska få en bättre fastighet än vad du hade anledning att räkna med vid köpet.

Överlåtelseförsäkring

Säljaren har i normala fall ansvar mot köparen för så kallade dolda fel i 10 år efter köpet. Det är därför vanligt att säljaren tecknar en överlåtelseförsäkring i samband med försäljningen. En överlåtelseförsäkring är en 10-årig försäkring mot fel och skador på byggnader. Försäkringen grundas på en överlåtelsebesiktning av godkänd fackman och på de uppgifter säljaren lämnar om fastigheten. Försäkringsbolagen tillhandahåller denna typ av försäkring och de flesta fastighetsmäklarna förmedlar överlåtelseförsäkringar.